Le financement est assuré, le terrain constructible acheté ou le contrat de superficie signé. La voie est libre pour construire de nouveaux logements d’utilité publique, loués à prix coûtant. Mais quel genre de logements construire ? Comment concevoir un bon projet de construction ?
Ce n’est pas parce que les logements d’utilité publique ont des loyers plus avantageux que ceux du marché privé que les coopératives d’habitation construisent des immeubles de moindre qualité. Bien au contraire ! Le concept de construction des coopératives d’habitation est orienté sur le long terme. Les maîtres d’ouvrage d’utilité publique (MOUP) accordent une grande importance à la durabilité et à la qualité architecturale et urbanistique de leurs projets.
Qualité et durabilité
Lorsque les MOUP reçoivent un terrain en droit de superficie de la part d’une commune, ils savent assumer la responsabilité qui leur échoit et ils construisent en privilégiant une forte valeur d’usage et une haute qualité du bâti. Ce n’est pas par hasard que les MOUP reçoivent des prix d’architecture pour leurs réalisations plus souvent que les autres.
Le concours d’architecture
Le meilleur moyen de garantir la bonne qualité d’un projet de construction, c’est d’organiser un concours d’architecture. C’est ce que font la plupart des coopératives d’habitation lorsqu’elles se lancent dans de grands projets. Certaines villes ou communes le prescrivent même dans leurs contrats de superficie. Il existe malgré tout encore quelques irréductibles coopératives d’habitation qui sont plutôt réticentes en la matière et qui ne voient dans les concours d’architecture qu’un vain surcoût.
Il est clair que les concours d’architecture coûtent quelque chose : selon l’importance et la complexité du projet, il faut compter entre 120’000 et 200’000 francs, et en cas de concours en deux temps, c’est encore plus. Cela paraît énorme, mais en regard de l’ensemble des coûts d’un projet de construction qui se chiffre en millions de francs, c’est tout à fait supportable. D’autant plus que la garantie de qualité qui en découle ne peut que se rentabiliser sur le long terme.
Afin de guider les maîtres d’ouvrage dans la réalisation d’un concours d’architecture, la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) a publié le Règlement SIA 142, qui définit les différentes formes de concours d’architecture envisageables :
- Procédure ouverte : le concours est public. Tous les professionnels de la branche peuvent y participer.
- Procédure sélective : le concours est public. Tous les professionnels de la branche peuvent proposer leur candidature. Les candidats les plus en adéquation avec les exigences du concours sont sélectionnés pour participer au concours.
- Concours sur invitation : le mandataire choisit les bureaux d’architectes qu’il veut inviter à participer au concours.
Si les collectivités publiques (p. ex. une commune qui octroie un droit de superficie) n’exigent pas une certaine forme de procédure ou n’organisent pas elles-mêmes le concours d’architecture, la coopérative d’habitation peut très bien organiser le concours d’architecture elle-même.
Le mandat d’étude sur invitation
La procédure la plus simple est un mandat d’étude sur invitation. Selon l’ampleur du projet, il vaut la peine d’inviter de trois à dix bureaux d’architectes. Pour ce faire, on invite aussi bien des bureaux d’architectes locaux que des bureaux connus qui ont déjà l’expérience de projets avec des MOUP, ainsi que des tout jeunes bureaux d’architectes (pour leur hardiesse et leur imagination débridée). Dans cette procédure, tous les bureaux invités reçoivent des honoraires de base pour leur travail. Les montants en usage varient entre 10’000 et 20’000 francs. Dans le cas d’un concours public ouvert, seuls les premiers du classement reçoivent en général un certain montant.
CONSEIL : Le Règlement SIA 142 est un ensemble de lignes directrices importantes pour mener à bien des concours d’architecture. Nous vous recommandons toutefois d’écrire dans la publication du concours que « nous nous orientons sur le Règlement SIA 142 » ou « conformément au Règlement SIA 142 ». Cela vous donne une plus grande marge de manœuvre dans la réalisation du concours, car vous n’êtes pas pieds et poings liés par le règlement en question.
Une exigence de la norme SIA 142 à respecter absolument concerne la composition du jury : ce dernier devrait vraiment être composé en majorité de jurés experts en la matière. Le reste du jury peut tout à fait être composé de profanes. Dans l’idéal, un jury se compose par exemple de sept personnes, dont quatre experts et trois profanes. Afin que la coopérative d’habitation ne soit pas minorisée, elle doit veiller à nommer elle-même les profanes, parmi lesquels figurent des représentants de la coopérative. Il est important aussi que la coopérative rédige elle-même le programme du concours, afin de s’assurer que le projet de construction réponde bien aux objectifs que la coopérative a fixés.
Le programme lui-même doit être rédigé en fonction des objectifs fixés par la coopérative (p. ex. standard Minergie-P-Eco ou limites de budget) et devrait mentionner des coûts préétablis vérifiables par la suite. En ce qui concerne le pré-examen du dossier, il est bon de demander l’avis de divers experts afin de passer en revue les divers aspects saillants du projet, notamment en matière de rentabilité, d’écologie, d’efficience énergétique et de coûts.
L’ARMOUP
Lors de la préparation et la réalisation d’un concours d’architecture, il est essentiel de recourir aux conseils d’un professionnel. L’ARMOUP peut vous aider à trouver des bureaux d’architectes qui ont déjà collaboré avec des coopératives d’habitation ou qui se sont spécialisés dans les concours.
Le système d’évaluation du logement SEL
L’Office fédéral du logement (OFL) propose un bon outil d’évaluation de la qualité de construction de logements d’utilité publique avec le Système d’évaluation de logements (SEL). Le SEL est un excellent outil, utilisable en ligne pour concevoir, évaluer et comparer des logements. Il focalise son attention sur la valeur d’usage d’un logement pour ses habitants, plus que sur la qualité purement architecturale d’un immeuble. Le SEL est en outre la grille d’analyse permettant à l’OFL d’octroyer ou non le droit aux aides fédérales au logement.