Après avoir fondé la coopérative, il s’agit maintenant de trouver de l’argent pour financer des projets. Les montants sont considérables et se chiffrent en millions de francs même pour des modestes projets de construction. Ce pactole n’est pas toujours facile à trouver pour les jeunes coopératives d’habitation, qui ne disposent guère de fonds propres. Les maîtres d’ouvrage d’utilité publique ne peuvent pas construire moins cher que les promoteurs orientés sur le profit immobilier, et souvent, ils investissent même plus que ces derniers, car les coopératives d’habitation accordent plus de valeur à la durabilité de leurs immeubles et à l’utilisation de matériaux de construction écologiques.
En matière de financement toutefois, les coopératives d’habitation ou maîtres d’ouvrage d’utilité publique (MOUP) bénéficient d’un certain nombre d’avantages. A commencer par les aides fédérales au logement et les instruments de financement que le mouvement coopératif a lui-même développés pour les maîtres d’ouvrage d’utilité publique.
Autrement dit, même si une coopérative d’habitation dispose de peu de moyens financiers à ses débuts, elle peut bénéficier de soutiens conséquents qui l’aident à réaliser des projets qui sont économiquement raisonnables. Toutes infos utiles relatives aux aides au logement et aux instruments de financement de la Confédération ici et là.
Les banques
Les banques restent les principaux bailleurs de fonds même pour les projets de construction ou de rénovation des coopératives d’habitation. Pour les prêts, on distingue en gros entre les hypothèques à taux variable, qui fluctuent selon les aléas du marché et des contextes politiques, et les hypothèques à taux fixes, avec des taux qui ne bougent pas sur une durée déterminée. Ayant plus d’un tour dans leur sac, les banques ont encore inventé bien d’autres outils de financement, présentant des taux plus ou moins risqués, comme par exemple les hypothèques Libor (London Interbank Offered Rates), qui sont un montage entre prêt Libor et une majoration fixe de la banque, un montage renégocié périodiquement selon le contrat établi. Avec en général des variations de taux plutôt abruptes.
CONSEIL : il n’est pas aisé de choisir la bonne stratégie hypothécaire, entre les risques encourus et la gestion active des prêts. Mieux vaut s’en référer à des experts en la matière et recourir aux services du secrétariat de l’ARMOUP.
Instruments de financement réservés aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique
En leur qualité de maîtres d’ouvrage d’utilité publique, les coopératives d’habitation bénéficient d’un certain nombre d’aides au financement que voici.
Fonds de Roulement (FdR)
Le Fonds de roulement est alimenté par la Confédération et est géré fiduciairement par les deux grandes associations faîtières suisses des maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Les deux faîtières octroient par ce biais aux coopératives d’habitation des prêts à taux avantageux pour la construction, la rénovation et l’achat de biens-fonds. Ces prêts servent à compléter le financement de projets et peut être utilisé pour compléter les fonds propres et ainsi réduire les coûts. Toutes les demandes sont évaluées par le même instrument technique : le système d’évaluation de logements SEL. Vous trouvez toutes les infos nécessaires détaillant les conditions d’octroi des prêts dans le document « LOG-Aide mémoire 2 » sur le site de l’OFL.
L’ARMOUP vous offre également toute une série d’infos à ce sujet, dont notamment un certain nombre de formulaires de demandes de prêts à télécharger gratuitement. La faîtière coopératives d’habitation Suisse, dont l’ARMOUP est membre, propose également une série de documents et formulaires utiles.
Fondation Fonds de solidarité de la faîtière coopératives d’habitation Suisse
Le Fonds de solidarité est un fonds propre à la faîtière coopératives d’habitation Suisse, dont l’ARMOUP est la section régionale romande. Il complète les instruments d’aide au financement. Ce fonds est alimenté par des contributions volontaires des membres de coopératives d’habitation Suisse, et il soutient des projets innovants et des membres en situation contraignante. Les conditions d’obtention de prêts sont identiques à celle du Fonds de roulement, mais le conseil de fondation dispose d’une plus grande marge d’appréciation et peut également financer des projets qui n’auraient pas rempli les conditions requises par le Fonds de roulement. Vous pouvez télécharger les formulaires de demandes ici.
Fondation Solinvest
La Fondation Solinvest est le dernier né des instruments de financement au service des maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Elle a été fondée en 2008 par coopératives d’habitation Suisse et la fondation Fonds de solidarité dans le but de promouvoir et soutenir l’achat, la construction et l’entretien de logements par les maîtres d’ouvrage d’utilité publique et de les aider à augmenter leur patrimoine immobilier. La fondation peut contribuer aux fonds propres des coopératives d’habitation et autres maîtres d’ouvrage d’utilité publique, et souscrire à des parts sociales ou du capital actions.
Centrale d’émission pour la construction de logements (CCL):
La CCL offre aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique un refinancement partiel par quotes-parts d’emprunts dont les intérêts sont nettement améliorés grâce au cautionnement de la Confédération. La CCL détermine régulièrement les besoins en capitaux avec ses membres et les regroupe en émissions d’emprunts. Vous trouverez les critères de participation à ces émissions d’emprunts ici. Les directives cadre de la LOG valent aussi pour les financements de la CCL.
La coopérative de cautionnement hypothécaire (CCH)
La CCH cautionne des prêts et crédits hypothécaires (2e rang) contractés par des maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Cette coopérative est particulièrement intéressante pour les jeunes coopératives d’habitation, qui ne disposent pas encore de fonds propres solides, car elle leur permet de bénéficier de taux hypothécaires plus favorables grâce au cautionnement de la CCH.
Fonds propres
Tous les moyens financiers évoqués ci-dessus ne suffisent évidemment pas à financer à eux seuls un projet de construction : il ne s’agit que d’aides, certes importantes, qui viennent compléter les fonds propres de la coopérative d’habitation. Dans l’idéal, il est possible de financer un projet jusqu’à 90% avec des hypothèques bancaires, des prêts des fonds évoqués et de cautionnements CCH. La coopérative doit donc amener elle-même en fonds propres les cinq à dix pour-cent restants.
Les coopératives qui ont déjà de la bouteille peuvent financer en partie des projets de construction par leurs propres moyens, en émettant de nouvelles parts sociales ou de nouveaux emprunts. Pour de nouveaux projets, on part du principe que chaque nouveau membre doit financer environ 10% de la valeur d’investissement de son appartement, en règle générale sous forme de parts sociales.
Il arrive aussi parfois que les collectivités prennent part à une coopérative d’habitation en souscrivant à des parts sociales, notamment lorsque cela leur permet de remédier à des manques de logements à loyers modérés sur leur territoire. Et il existe aussi des membres solvables, des personnes privées ou encore des institutions locales qui sont prêts à accorder des prêts à long terme. Ce genre d’emprunts permet à la coopérative d’habitation de compléter ses fonds propres et d’offrir à ses membres des possibilités d’investissement intéressantes.
CONSEIL: il ne faut pas hésiter à se montrer créatif pour trouver des moyens d’augmenter ses fonds propres, comme par exemple avec des contrats d’avancement d’hoirie, car cela influe directement sur les taux hypothécaires – et donc sur les loyers !