Trouver des terrains constructibles

Trouver des fonds pour financer un projet de construction est un défi pour les maîtres d’ouvrage d’utilité publique ; trouver le terrain pour construire en est un autre. Car le terrain à bâtir est une denrée rare et chère en Suisse, surtout dans les centres urbains, et souvent même dans les agglomérations, où il est de plus en plus difficile de réaliser des ensembles d’habitation importants. Qui plus est, le terrain est en grande partie détenu par des propriétaires privés, la plupart du temps intéressés à tirer le profit maximum de leur bien-fonds.

Où trouver du terrain à bâtir ?

Selon l’Office fédéral du développement territorial (ARE), il reste encore plus de 50’000 hectares de zones à bâtir vierges en Suisse. Mais ces zones se trouvent la plupart du temps dans des régions à faible demande en logements ou sont carrément indisponibles pour diverses raisons. Il existe également encore environ 1820 hectares de friches industrielles et autres, en attente de nouvelles affectations, et dont la majorité se trouvent bien situées au sein même des agglomérations. Des régies fédérales, comme par exemple les CFF ou le département fédéral de la défense, de la protection de la population et des sports (DDPS), disposent de friches particulièrement bien situées. Le seul hic, c’est que ces terrains sont en général vendus au plus offrant sur le marché ou quand il s’agit de grandes parcelles, elles sont développées de concert avec les communes concernées. Il est donc quasi impossible pour des coopératives d’habitation à but non-lucratif d’acquérir ces terrains-là pour y construire des logements à loyers modérés.

Les communes

Les communes peuvent par contre être un partenaire important des coopératives d’habitation qui cherchent du terrain à bâtir. Selon une étude mandatée par l’Office fédéral du logement (OFL) en 2009, environ deux tiers des communes suisses disposent de terrains non construits. Ce potentiel reste toutefois relativement modeste, car même s’il était entièrement réalisé, on ne pourrait y construire guère plus de 45’000 logements en tout et pour tout.

L’étude révèle toutefois qu’une majorité de communes reconnaissaient un besoin d’agir sur leur offre en logements, pour répondre par exemple à un manque de logements pour seniors ou pour les familles, et qu’elles étaient prêtes à collaborer avec les maîtres d’ouvrage d’utilité publique pour résoudre ces demandes. Une collaboration qui peut se faire sous forme de vente de terrain à bâtir, mais aussi par l’octroi d’un terrain en droit de superficie ou encore par le biais d’une participation financière dans une coopérative d’habitation.

L’aide de l’ARMOUP

L’ARMOUP veut développer ce potentiel et vient en aide à ses membres pour trouver du terrain à bâtir en créant des  liens entre les maîtres d’ouvrage d’utilité publique (MOUP) et les communes. L’association faîtière coopératives d’habitation Suisse a édité une brochure qui présente les avantages d’un partenariat entre communes et MOUP, et la revue HABITATION a réalisé un numéro spécial entièrement consacré aux diverses formes de partenariat entre les communes et les MOUP.

Comment chercher un terrain ?

Aide-toi et l’ARMOUP t’aidera… Bien sûr. Mais il vaut la peine d’être curieux et de chercher soi-même des terrains à bâtir en étant attentif à toutes les friches et autres zones non construites que l’on peut rencontrer en se baladant tous les jours. Une fois un terrain repéré, il est relativement facile de remonter jusqu’à son propriétaire via la référence cadastrale que l’on peut obtenir au bureau du registre foncier de la commune ou du canton. Ces informations sont en général accessibles au public, même si dans la pratique, la transparence varie selon les cantons et les communes.

CONSEIL : dans les villes et les grandes communes, il vaut la peine de s’allier avec d’autres coopératives d’habitation pour peser un peu plus lourd face aux autorités et au bureau du registre foncier (voir habitation.ch). Mais quoiqu’il en soit, il faut savoir se montrer patient dans la recherche de terrain à bâtir, car c’est une tâche qui prend beaucoup de temps. Au point que de nombreux groupes d’initiative ont jeté l’éponge avant d’avoir trouvé. Raison de plus pour être prêt à agir immédiatement quand une occasion se présente, donc à être à deux doigts d’avoir fondé sa coopérative d’habitation : les fonds propres devraient être intégralement libérés et le plan financier établi. Il n’est toutefois pas recommandé de fonder une coopérative avant d’avoir trouvé un terrain, pour des raisons de coûts.

Comment acheter un terrain ?

Une fois qu’une coopérative d’habitation est prête à acheter un terrain, l’achat se déroule idéalement en deux étapes :

  • un contrat de vente est négocié et l’acte d’acquisition est certifié au bureau du registre foncier. La coopérative verse un acompte et reconnaît par écrit qu’elle acquerra définitivement le terrain après avoir obtenu officiellement son autorisation de construire. Elle s’engage à déposer une demande de construire dans un délai précis, par exemple dans les neuf mois. Si la coopérative ne tient pas le délai, elle risque de perdre l’acompte versé.
  • dès que le permis de construire a été délivré, on peut procéder au transfert de propriété moyennant le paiement du solde du terrain. Entretemps, la coopérative devrait avoir établi un devis estimatif pour le projet de construction, réglé la question du financement et obtenu un crédit de construction.

C’est là la procédure habituelle (voir aussi article dans la revue Habitation, page 20). D’autres voies sont possibles aussi, par exemple avec un contrat de réservation de terrain sans inscription au registre foncier. Mais dans la pratique, les MOUP doivent souvent se décider à acheter un terrain avant d’avoir obtenu un droit de construire. Et il n’est malheureusement pas rare qu’ils n’obtiennent pas le terrain convoité, soit parce qu’ils ne veulent pas prendre le risque d’acheter un terrain sans savoir s’ils pourront y construire ou non, soit parce qu’ils ne veulent ou ne peuvent pas payer les prix (exorbitants) du marché.

CONSEIL : il est risqué pour les jeunes coopératives d’habitation, qui ne disposent pas de fonds propres suffisants, d’acheter un terrain si elles ne peuvent pas y construire rapidement des logements. Car tout retard dans la construction d’un immeuble se répercute directement sur les futurs loyers. Un retard de cinq ans par exemple renchérit les loyers de 10% environ, et c’est un cas de figure qui n’est pas rare aujourd’hui dans la longue chaîne de procédures allant de la planification, autorisation de construire, droit de recours et réalisation. Il vaut donc la peine d’examiner à fond tout achat de bien-fonds.