L’une des alternatives à l’achat du terrain est le droit de superficie pour un terrain (ou un bien immobilier). C’est un mode de gestion du terrain à bâtir qui est particulièrement intéressant pour les communes et les coopératives d’habitation. Des propriétaires privés peuvent théoriquement aussi avoir recours au droit de superficie, mais c’est plutôt rare et il faut alors en analyser avec grand soin les conséquences financières.
Le droit de superficie présente aussi des avantages pour les jeunes coopératives d’habitation, car les besoins financiers de départ diminuent d’environ 20% par rapport à ceux d’un achat de terrain. Les détenteurs du droit de superficie doivent toutefois savoir que les taux d’intérêt augmentent au fil du temps, contrairement à ce qui se passe en cas d’achat de terrain.
Le droit de superficie est régi par l’Art. 779 ff du code civil. La loi laisse toutefois une grande marge de manœuvre aux parties prenantes. Il faut donc accorder le plus grand soin possible à la formulation du droit de superficie, afin d’éviter que les frais qu’engendrent le droit de superficie n’augmentent trop à moyen et long terme. La formulation du contrat de superficie est plutôt ardue et ne devrait pas se faire sans l’aide de professionnels. Le service juridique de coopératives d’habitation Suisse ou des partenaires juridiques l’ARMOUP proposent leur aide à ses membres pour les négociations d’un contrat de superficie et vendent un contrat-type de superficie.
Un contrat de superficie devrait contenir les points suivants :
- Durée du contrat : afin que le droit de superficie puisse être considéré comme droit distinct et permanent (DDP) et immatriculé au registre foncier, le contrat doit porter au moins sur 30 ans et 100 ans au maximum. Plus la durée du contrat est longue, mieux c’est. Une prolongation est en général déjà incluse dans la plupart des contrats.
- Prix du terrain : la valeur intrinsèque du terrain est déterminante pour le calcul du taux d’intérêt du droit de superficie. Comme la valeur du terrain est en principe augmentée périodiquement et que le terrain (y compris les constructions qui s’y trouvent) revient au propriétaire après expiration du contrat, la valeur intrinsèque est fixée à une valeur nettement inférieure à sa valeur vénale.
- Taux d’intérêt : en ce qui concerne le paiement du droit de superficie, la loi laisse les parties prenantes quasi libres de faire comme elles l’entendent. L’Office fédéral du logement (voir Art. 8, al. 4WFV) exige cependant que pour les prêts du Fonds de roulement, les droits de superficie doivent rester bon marché à long terme et ne peuvent pas être adaptés au renchérissement. Des exceptions sont possibles avec des prix de terrain très bon marché (inférieurs à 10% des frais d’investissement). Le taux peut être défini de manière fixe pour une certaine durée ou s’orienter sur le taux d’intérêt de référence de la Confédération. L’usage courant consiste en des paiements sous forme de taux d’intérêt. Mais il est également possible de se mettre d’accord pour un seul paiement unique ou sur une somme symbolique.
- Ajustement du taux d’intérêt : ici encore, la marge de manœuvre juridique est relativement large. Nous recommandons par exemple un premier ajustement du taux d’intérêt, c’est-à-dire de la valeur intrinsèque du terrain, après dix ans, avec de futurs ajustements tous les cinq ou dix ans. L’ajustement du taux d’intérêt ne devrait toutefois pas dépasser les 50% du renchérissement intercalaire, conformément à l’indice national des prix à la consommation.
- Obligation de paiement : l’obligation de paiement du superficiaire débute idéalement après l’entrée en vigueur de l’autorisation de construire. Dans l’idéal toujours, pour le maître de l’ouvrage, le règlement des taux d’intérêts ne débute qu’au moment de la réception des logements, car cela permet de libérer complètement la phase de construction des taux perçus sur le terrain. Les collectivités publiques acceptent en général ce genre d’arrangement.
- Réversion du bien : après expiration de la durée de contrat convenue, le bien-fonds revient au propriétaire du terrain, y compris les constructions, à moins que le contrat ne soit renouvelé. Le prix de cette réversion du bien est précisé dans le contrat de superficie. Il faut bien réfléchir à ce prix, même si les signataires ont peu de chances d’être encore là à la réversion du bien, vu l’extrême durée de ce type de contrat. Si le contrat de superficie n’offre pas un avantage certain sur l’ensemble de la durée par rapport à l’achat du terrain, le prix de réversion du bien devrait correspondre à 100% de la valeur vénale actuelle des constructions. Avec les collectivités publiques, qui lient souvent le contrat de superficie à des subventions, la valeur de réversion du bien peut être largement inférieure.
CONSEIL : il faudrait rédiger l’indemnisation de la réversion du bien de la manière la plus simple qui soit, afin qu’elle puisse aisément être comprise et appliquée par les futures générations. Il vaut en outre la peine de constituer en temps utile un fonds pour la réversion du bien.
ENCORE UN CONSEIL : en plus des aspects mentionnés ici, il existe un certain nombre d’autres points qu’il faut formuler le plus soigneusement possible, si la coopérative d’habitation veut s’épargner de mauvaises surprises le temps venu. C’est pourquoi nous vous recommandons vivement d’avoir recours au soutien et aux conseils d’experts en la matière par le biais de l’ARMOUP.