Comment fonder une coopérative d’habitation ?

Fonder une coopérative d’habitation n’est pas bien sorcier, mais cela demande un certain effort et un enthousiasme certain jusqu’à ce qu’elle soit inscrite au registre du commerce. Ce n’est qu’à partir de ce moment-là que la coopérative acquiert sa personnalité juridique.

Avec les statuts types de l’ARMOUP, cette procédure devient un jeu d’enfant. Et en cas de difficultés, il vaut la peine de solliciter un coaching au secrétariat de l’ARMOUP, car les nouveaux membres de l’association ont droit à une dizaine d’heures de coaching gratuit pour les aider dans la phase de fondation de leur coopérative d’habitation.

Dans quelles conditions en vient-on à vouloir fonder une coopérative d’habitation ? Par exemple lorsqu’une commune aimerait céder du terrain à des conditions favorables à une coopérative d’habitation, pour qu’elle y construise des logements d’utilité publique. Ou lorsqu’un immeuble est en vente ou lorsque un terrain équipé peut être acheté. Mais il peut aussi arriver que les locataires d’un immeuble qui va être mis en vente prochainement décident de fonder une coopérative d’habitation afin de racheter eux-mêmes l’immeuble.

Toutefois, avant de se lancer dans le projet de fonder soi-même une coopérative d’habitation, il vaut la peine de se demander s’il ne serait pas opportun de collaborer avec une coopérative d’habitation existante. Surtout s’il faut prendre rapidement des décisions afin de ne pas louper une occasion en or ou si le projet dépasse les capacités d’une petite coopérative. Il vaut alors la peine d’approcher une coopérative d’habitation de la région, ne serait-ce que pour bénéficier de ses conseils. Et si l’entente est bonne, pourquoi ne pas imaginer une alliance ? Quoi qu’il en soit, lorsqu’on se décide à fonder sa propre coopérative d’habitation, il est impératif de bien ancrer la coopérative dans un solide réseau de personnalités et d’établir de bonnes relations avec les collectivités publiques locales, surtout dans les communes rurales.

Les 3 étapes de la fondation d’une coopérative d’habitation

1. Rédaction des statuts
   Les statuts sont une sorte de constitution qui établit les règles selon lesquelles la coopérative va fonctionner. Certaines dispositions doivent impérativement figurer dans les statuts, d’autres (comme la durée du mandat du conseil d’administration, la valeur nominale des parts sociales ou les quorums à atteindre pour certaines décisions) peuvent être choisies librement dans les limites du cadre légal. Des réglementations qui sont d’ores et déjà contenues dans la loi (comme par exemple le droit du bail) sont facultatives. L’ARMOUP recommande toutefois de s’en tenir au plus près des statuts types établis par l’association.

CONSEIL: il vaut mieux lister les éléments réglant l’organisation quotidienne de la coopérative dans les règlements de la coopérative, car on peut ensuite les modifier sans devoir passer par une adaptation des statuts.

Voici les principaux éléments que l’ARMOUP vous recommande de faire figurer dans les statuts :

• Nom : les fondateurs de la coopérative peuvent choisir un nom en toute liberté. Mais il est important, pour le registre du commerce, que le concept de « coopérative » soit compris dans le nom. Des indications de lieu (nationales, territoriales ou régionales) doivent être approuvées par les registres du commerce cantonaux, sauf dans une forme substantive comme par exemple « Coopérative d’habitation Vevey ». Le nom de la coopérative doit en outre se distinguer clairement des noms d’entreprises existantes.
• But : cet article définit brièvement les principaux objectifs que veut poursuivre la coopérative qui va être fondée.
• Utilité publique : la coopérative doit être reconnue comme étant d’utilité publique si elle veut pouvoir bénéficier des aides publiques au logement. L’utilité publique ne devrait pas seulement figurer dans les statuts, mais si possible aussi être évoquée déjà dans le but de la coopérative (aides pour l’énoncé dans les statuts types.
• Fonds propres : les membres contribuent au capital social de la coopérative avec des parts sociales, dont la coopérative choisit librement la hauteur des montants. La coopérative peut aussi choisir divers types de parts sociales, comme des parts de membres ou de logement.
• Conseil d’administration et Assemblée Générale : l’Assemblée Générale (AG) est l’organe décisionnel suprême de la coopérative. Certaines compétences de l’AG ont un caractère juridique obligatoire (art 879 CO). Dans ce cadre, les coopératives peuvent toutefois répartir assez librement les compétences entre le conseil d’administration et l’AG. Dans les grandes coopératives de plus de 300 membres, une assemblée des délégués ou un vote de la base peut servir d’alternative à l’AG. Pour ce qui est de la réglementation du reste des compétences, il s’agit de garantir une participation démocratique des membres, tout en donnant une certaine marge de manœuvre au conseil d’administration.

CONSEIL: il n’est guère raisonnable de convoquer une AG pour prendre des décisions courantes.

• Organes de révision : selon la taille de la coopérative, divers organes de révision s’imposent. La plupart des coopératives sont ainsi soumises à ce que l’on appelle des contrôles restreints. Seules les grandes coopératives sont soumises à des contrôles ordinaires. Les petites coopératives qui s’en sortent sans aides fédérales (c’est-à-dire qui n’ont pas plus de 30 logements subventionnés par la Confédération) peuvent même se passer totalement de contrôle (Opting Out). Mais les coopératives qui bénéficient d’aides fédérales doivent au moins s’acquitter d’un simple contrôle des comptes annuels. Important : même les contrôles restreints doivent être effectués par des experts reconnus. L’ARMOUP peut le cas échéant proposer des noms de sociétés de révision qualifiées.
• Société à but non-lucratif : les statuts doivent également déterminer, le cas échéant, le taux de rémunération des parts sociales, et prévoir ce qu’il advient de l’excédent de liquidation en cas de dissolution de la coopérative. Cet excédent est en général attribué à des fins coopératives ou d’utilité publique.

CONSEIL: les statuts types offrent une aide précieuse dans la formulation de ces points et en cas de difficultés, l’ARMOUP peut également vous coacher.

Une fois que le projet de statuts est rédigé, vous pouvez le soumettre à un examen préalable, contre émoluments, au registre du commerce de votre canton. Mais si vous avez suivi les indications des statuts types de l’ARMOUP et que vous avez clarifié les éventuelles difficultés avec le secrétariat de l’ARMOUP, vous pouvez en principe renoncer à cet examen préalable.

2. Assemblée constitutive

Après la rédaction des statuts, il s’agit d’organiser une assemblée constitutive, composée d’au moins sept personnes détentrices de parts sociales.

Voici les documents nécessaires à une assemblée constitutive valide:

• Invitation : tous les points utiles à l’ordre du jour de l’assemblée constitutive doivent être mentionnés dans l’invitation et le projet des statuts doit figurer dans les annexes.
• Rapport de fondation : un rapport de fondation n’est indispensable que dans la mesure où la coopérative va être fondée dans un but précis (p. ex. acquisition d’un immeuble). On parle alors de fondation qualifiée, ce qui doit également être mentionné dans les statuts.
• Procès verbal : les points suivants doivent figurer au procès verbal : traitement et approbation du projet des statuts (et le cas échéant un rapport de fondation), élection des organes, siège social de la coopérative.

IMPORTANT : le procès verbal et les statuts doivent être signés à la main par le président ou la présidente de fondation et par le rédacteur ou la rédactrice du procès verbal.
Avec l’entrée en vigueur de la révision du droit de la société anonyme, la constitution d’une société coopérative doit désormais obligatoirement faire l’objet d’un acte authentique (art. 830 CO). De même, toute modification des statuts d’une société coopérative doit faire l’objet d’un acte authentique (art. 838a CO). Aucun délai transitoire n’est prévu. En revanche, la décision de dissolution de la société coopérative n’est pas soumise à la forme authentique (art. 911, ch. 2, CO). Une nouvelle version complète des statuts doit être déposée au registre du commerce à chaque modification des statuts (art. 22 al.3 ORC). En cas de révision partielle des statuts, seule la décision relative à la modification de certaines dispositions doit faire l’objet d’un acte authentique ; il n’est pas nécessaire de redéfinir ou de confirmer l’ensemble des statuts dans l’acte authentique. Une version consolidée des statuts complets, légalisée par un officier public, doit néanmoins être remise au registre du commerce.

3. Inscription au registre du commerce

L’inscription au registre du commerce est la dernière étape de la fondation d’une coopérative. Démarche et documents utiles :

• Procès verbal de l’assemblée constitutive dûment signé
• Statuts dûment signés
• Déclaration individuelle d’acceptation des élus du conseil d’administration
• Déclaration de siège social : si la nouvelle coopérative ne dispose pas encore de siège social, un membre du conseil d’administration peut mettre son adresse privée à disposition
• Déclaration Stampa : même s’il n’y a pas d’apport en nature ou de prise de possession, il faut en attester par une déclaration écrite des signataires du procès verbal de constitution et des statuts
• Déclaration Lex Friedrich : la coopérative doit confirmer qu’elle ne cherche pas à acquérir des biens-fonds soumis à autorisation. Cela signifie qu’il vaut mieux que des personnes habitant à l’étranger ou qui ne disposent pas d’un permis C ne fassent pas partie des membres fondateurs. Vous trouvez un modèle pour faire votre déclaration Lex Friedrich ici.
• Signatures : le plus simple, c’est d’organiser une séance constitutive du conseil d’administration dans la foulée de l’assemblée constitutive, pour déterminer et répartir les différentes instances, tâches et autorisations de signature. Les ayants droit doivent apposer à double leurs signatures sur une feuille de signatures, qui doit être certifiée par un acte notarié pour l’inscription au RC.

ATTENTION : l’inscription au registre du commerce est payante et son homologation prend du temps. L’office cantonal du registre du commerce contrôle les documents, ce qui peut prendre plusieurs mois. La procédure de fondation de la coopérative est achevée avec la publication dans la Feuille officielle suisse du commerce.

Un dernier conseil : il vaut la peine de devenir membre de l’ARMOUP déjà au stade de la fondation de votre coopérative d’habitation, car les nouvelles coopératives d’habitation en phase de fondation et qui souhaitent devenir membre de l’ARMOUP ont droit à 10 heures de coaching gratuit et profitent en outre des tarifs de membres pour bénéficier des autres services de l’association, parmi lesquelles une documentation spécialisée ou encore des cours de formation.