Lorsque plusieurs initiateurs achètent ou construisent ensemble un immeuble, ils ne constituent pas toujours une coopérative d’habitation. Ils peuvent également choisir une autre forme juridique, nommée propriété par étages (PPE), que certains confondent parfois avec la coopérative d’habitation. Selon le code civil (Art 712 a-t), avec la propriété par étages « Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriétés par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment. »
Du point de vue légal, chaque unité de propriété par étage (donc en règle générale, chaque logement) constitue un bien immobilier avec son propre feuillet d’immatriculation au registre foncier. On distingue alors un immeuble comme un tout des parties individuelles qui le composent : le bien immobilier comme tout appartient à toutes les parties prenantes en copropriété. Tous les éléments du bien immobilier sont définis soit comme bien commun (sol, fondations, murs, murs porteurs, éléments extérieurs comme les balcons, les fenêtres, les stores, les entrées, les cages d’escaliers), soit comme bien exclusif (les unités d’habitation fermées comme les caves, les locaux de bricolage entre autres, qui sont attribués à un propriétaire) ou de jouissance exclusive (les éléments qui ne peuvent pas être comptés comme biens exclusifs, mais qui peuvent être utilisés exclusivement par une unité de PPE, comme les bancs de jardins, les balcons, les places de parc).
Un règlement, qui est également immatriculé dans le registre foncier, détermine le mode de cohabitation de la communauté des copropriétaires et définit les droits et devoirs des copropriétaires. Lors de l’assemblée annuelle des copropriétaires, ces derniers discutent des diverses affaires qui concernent l’ensemble de la communauté et prennent les décisions qui s’imposent.
Risques et avantages
Contrairement à la participation propre à une coopérative d’habitation, le copropriétaire par étage court un risque financier plus grand, mais il bénéficie en échange de la plus-value du bien-fonds. Le sociétaire d’une coopérative ne risque que le montant de ses parts sociales, mais il ne bénéficie pas de la plus-value du bien-fonds. Le copropriétaire d’étage profite d’une plus grande sécurité de droit d’habiter que le sociétaire d’une coopérative d’habitation, mais il assume financièrement la responsabilité en cas de dégâts et doit s’occuper lui-même de la vente de son bien en cas de départ, tout en assumant le risque d’une éventuelle perte dans l’opération.
Si les différents copropriétaires ne se connaissent pas bien et qu’en tant que voisins, ils n’ont pas clairement défini les règles de cohabitation, en particulier en ce qui concerne l’usage des locaux communs, la situation peut vite dégénérer.
CONSEIL : la copropriété par étage convient donc avant tout aux personnes qui cherchent un logement leur offrant une sécurité de droit d’habitation maximale, qui peuvent se permettre d’investir une somme de départ conséquente et qui souhaitent en outre pouvoir en retirer un bénéfice à terme (ce qui est exclu dans une coopérative d’habitation). En échange, ils sont prêts à assumer un risque financier plus élevé et une certaine perte de flexibilité.